Yatırım yeri tahsisinde, 49 yıllık irtifak hakkı için ilk yıl emlak vergisinin yüzde 3’ü ödenecek.
- Yatırım yeri tahsisi teşvikinden yararlanacak yatırımcılar, ilk yıl için taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3’ü oranında belirlenecek bedel karşılığında 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı alacak. İrtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise ilk yıl için taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3’ü oranında takdir edilecek bedel karşılığında 49 yıl süreli kullanma izni verilebilecek.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise ilk yıl için taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3’ü oranında takdir edilecek bedel karşılığında 49 yıl süreli kullanma izni verilebilecek.
Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar Yönetmeliği Resmi Gazete’de yayımlandı. Sözkonusu yönetmelikle, mülkiyeti hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde, "Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar" gereğince gruplandırılan illerde ve teşvik edilen sektörlerde yatırım yapacak yatırım teşvik belgesi sahibi gerçek ve tüzel kişilere ön izin ve kullanma izni verilmesine veya irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin işlemleri düzenlendi.
Teşvikten yararlanacak gerçek veya tüzel kişiler lehine, taşınmazlar üzerinde, ilk yıl için emlak vergi değerinin yüzde 3 oranında belirlenecek bedel karşılığında 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilebilecek. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise ilk yıl için taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3 oranında takdir edilecek bedel karşılığında 49 yıl süreli kullanma izni verilebilecek. Emlak vergi değeri tespit edilmemiş olan taşınmazlarda irtifak hakkı ve kullanma izni bedelinin tespitinde emsal taşınmazların emlak vergi değeri, emsal taşınmazın bulunmaması halinde ise taşınmaz maliki idarece belirlenen bedel esas alınacak.
ÜZERİNDE İHTİYAÇ DIŞI KAMU BİNASI OLAN TAŞINMAZLAR DA TESİS EDİLECEK
İrtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerindeki yapı ve tesislerin işletilmesinden elde edilen hasılattan veya bunların üçüncü kişilere kiralanmasından pay alınmayacak. Üzerinde kamuya ait ve ihtiyaç dışı bina ve müştemilât ile henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan taşınmazlar da emlak vergi değerinin yüzde 3 oranında belirlenecek bedel üzerinden bu madde kapsamında değerlendirilecek.
KAPSAM DIŞI KALAN TAŞINMAZLAR
Tapu kütüklerinde ihtiyatî tedbir, haciz, ipotek, tapu tahsis belgesi, vakıf ve benzeri kısıtlayıcı şerh ve kayıt bulunan, paylı ve elbirliği mülkiyete konu olan, kamu hizmetlerinde kullanılan veya kamu hizmetine tahsisli olan, taşınmaz maliki idarece üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş, kullanma izni veya kiraya verilmiş olup; irtifak hakkı, kullanma izni ve kira süresi sona ermemiş olan, mülkiyeti ihtilâflı olan taşınmazlar kapsam dışında kalacak. İl kara yolları ağında kalması nedeniyle temlik olunacak olan yerler, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 98’inci maddesi gereğince teferruğ yolu ile edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olanlar, Orman Kanunu kapsamında kalan yerler, Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince ilgili kamu idaresi emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken taşınmazlar da teşvik kapsamında değerlendirilmeyecek. Kapsam dışında kalacak diğer alanlar ise şöyle:
Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olan ve Genelkurmay Başkanlığınca izin verilmeyen, Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen, Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen, Çevre Kanunu uyarınca, içme ve kullanma sularının koruma alanları kapsamında olup ilgili kamu idarelerince izin verilmeyen, Milli Parklar Kanunu uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken, Kamulaştırma Kanununun 23’üncü maddesine göre kamulaştırma yolu ile edinilip beş yıl süre ile bir kamu hizmetine tahsis edilmemesi nedeniyle malikinin geri alma hakkını kullanabileceği süreyi geçmemiş olan ve bu Kanunun 30’uncu maddesine göre edinilen, Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce izin verilmeyen, özel çevre koruma bölgesinde kalan ve Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca uygun görülmeyen, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığınca uygun görülmeyen, İskân Kanunu gereğince Bayındırlık ve İskân Bakanlığına verilmesi gereken, özel kanunları gereğince, üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi ya da kullanma izni verilmesi uygun görülmeyen, imar planında ayrıldığı amaç dışında talep edilen taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmeyecek veya kullanma izni verilmeyecek.
KAPSAM DIŞI TAŞINMAZLARDA İRTİFAK HAKKI VERİLEBİLECEK
Yönetmelik çerçevesinde kapsam dışı bırakılan taşınmazların üzerinde irtifak hakkı tesis edilebilir veya kullanma izni verilebilecek. Devletin hüküm ve tasarrufu altında ve tapuya tescili mümkün olan yerler, Hazine adına tescil edildikten sonra irtifak hakkına konu edilebilecek. Tapuya tescili mümkün olmayanlar için kullanma izni verilebilecek.
TEŞVİK KAPSAMINDAKİ TAŞINMAZLAR
Mülkiyeti hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler dâhil olacak. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ait işlemler Maliye Bakanlığı’nca, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile ilgili işlemler ise taşınmaz maliki idarelerce yürütülecek.
TEŞVİKTEN YARARLANACAK YATIRIMCILAR VE YATIRIM ŞARTLARI
Yatırım yeri tahsisi teşvikinden Hazine Müsteşarlığı’nca verilmiş yatırım teşvik belgesi sahibi olanlar, irtifak hakkı veya kullanma iznine konu taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilecek toplam yatırım tutarı, taşınmaz maliki idarelerce bu taşınmazlara takdir edilecek rayiç değerin tarım ve hayvancılık yatırımı için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmayan (ancak, toplam sabit yatırım tutarı birinci ve ikinci bölgelerde bir milyon TL, üçüncü ve dördüncü bölgelerde ise 500 bin TL’den az olmayan) yararlanacak. Ayrıca, talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülkî sınırları içinde organize sanayi veya endüstri bölgesi bulunması hâlinde, bu bölgelerde yer alabilecek yatırımlar için tahsis edilecek boş parsel bulunmaması veya bu bölgelerde yapılması uygun görülmeyen yatırımlardan olması şartlarını taşıyan, taahhüt edilen yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net özkaynağa sahip olan, yatırımın ne şekilde finanse edileceğini beyan eden, taahhüt edilen yatırımın toplam tutarı 10 milyon TL’yi aşan yatırımlarda fizibilite raporu ve finansman tablosunu veren gerçek ve tüzel kişiler de bu teşvikten faydalanacak.
Finans ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar ve iş ortaklıkları ile taahhüt işleri ve Yap-İşlet Modeli ile Elektrik Enerjisi Üretim Tesislerinin Kurulması ve İşletilmesi ile Enerji Satışının Düzenlenmesi Hakkındaki Kanun ile Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen yatırımlar ve rödovans sözleşmelerine bağlı olan yatırımlar yararlanamayacak.
TAŞINMAZLAR İDARELER TARAFINDAN TESPİT EDİLECEK
Taşınmazlara sahip idareler, öncelikle yatırımın türüne göre, Organize Sanayi Bölgesi veya Endüstri Bölgesi idaresinden veya diğer ilgili kurum ve kuruluşlardan bu Usul ve Esaslar kapsamında hangi tür yatırımlar için nerelerde, asgari ne kadar büyüklükte taşınmaz tahsisinin uygun olacağına ilişkin görüşleri de sorulmak suretiyle yatırıma elverişli taşınmazları tespit edecek. Tespit edilen taşınmazlarla ilgili çalışmalar başlatılacak. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmelerinin mümkün olduğu tespit edilenler hakkında, bunların belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı ve kentin gelişme yönünde kalıp kalmadığı ile bunların tahsis, satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi suretiyle natif değerlendirme şekillerinden hangisinin daha uygun olduğuna ilişkin görüş, öneri ve bilgiler Milli Emlak Otomosyon Projesi (MEOP) ortamında güncellenmek suretiyle ilana çıkılmadan önce ikişer aylık dönemler halinde bir yazıyla Maliye Bakanlığına bildirilerek izin alınacak.
TAŞINMAZLARIN RAYİÇ BEDELİ, YETKİLİ KOMİSYONLARCA TESPİT EDİLECEK
Yatırıma konu taşınmazların rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, taşınmaz sahibi idarelerin taşınmazlarını satmaya yetkili komisyonlarca tespit edilebilecek. Taşınmazın veya yatırımın özelliğine göre, hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin rayiç bedeliyle ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları ile Sermaye Piyasası Kanununa tabi ekspertiz şirketlerine tespit ettirilebilecek. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, komisyonca ayrıca karar alınmasına gerek olmaksızın tahmin edilen bedel olarak dikkate alınacak.
TAŞINMAZLARIN DUYURULMASI
Taşınmazlar, sahibi bulunan idareler tarafından bulundukları yerlerdeki ticaret, sanayi ve ziraat odalarına bildirilecek. İdareler tarafından en az iki aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilecek ve bu ilanlar başvuru tarihine kadar taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında da yayımlanacak. Taşınmaz maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar, Türkiye genelinde yayımlanan tirajı en yüksek ilk on gazeteden Basın İlan Kurumunca belirlenecek birisinde bir defa yayınlanacak. Son ilan tarihi ile komisyona müracaat tarihi arası otuz günden az olamaz.
1. VE 2. BÖLGEDEKİ TAŞINMAZLARDA, İDARE’YE 3 BİN TL VERİLECEK
Yatırımcılar, başvuru sırasında yatırımcı, bütçelerine gelir kaydedilmek üzere birinci ve ikinci bölgelerde bulunan illerde 3 bin, üçüncü bölgede bulunan illerde 2 bin, dördüncü bölgede bulunan illerde ise bin TL taşınmaz maliki idarelerin ilgili muhasebe birimine yatırarak, buna ilişkin makbuzu diğer belgelerle birlikte taşınmaz maliki idareye verecek. Bu bedelin yatırıldığına ilişkin makbuz olmaksızın başvurular taşınmaz sahibi idarelerce kabul edilmeyecek.
KOMİSYON KURULACAK
Yatırımcıya tahsis edilecek taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesiyle ilgili olarak vali veya görevlendireceği vali yardımcısının başkanlığında, taşınmaz maliki idarenin mahallindeki en büyük memuru (defterdar, il özel idaresi genel sekreteri, belediye başkanı, bölge müdürü veya il müdürü) ile taşınmazdan sorumlu birim amiri (Millî Emlak Müdürü, emlak işlerinden sorumlu müdür gibi), bayındırlık ve iskân il müdürü, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için ayrıca belediye imar müdürü ve yatırımın türüne göre ilgili bakanlığın il müdüründen oluşan bir komisyon kurulacak. Komisyon, başvuruları değerlendirirken yatırımcının kayıtlı ve ödenmiş sermayesi dâhil mali durumunu, yatırımın gruplandırılan iller ve teşvik edilecek sektörler arasında yer alıp almadığını, yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, maliki idarelerce taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım ve hayvancılık yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığını, taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğini, talep edilen taşınmazın üzerinde avan projenin uygulanıp uygulanamayacağını inceleyerek veya teknik elemanlara incelettirerek talepleri değerlendirecek. Aynı taşınmaz hakkında ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisi talep eden birden fazla yatırımcı olması halinde komisyonca; yatırımcıların öz kaynakları, taahhüt ettikleri istihdam sayıları ve yatırım tutarından en yükseği yüz puan üzerinden değerlendirilerek, diğer yatırımcıların taahhüt ettikleri öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarından en yüksek öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarı oranına göre puanlama yapılır ve en yüksek toplam puanı alacak yatırımcı tercih edilecek. Yapılacak bu puanlamada da eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilecek.
YATIRIM TEŞVİKTE ÖNGÖRÜLEN İSTİHDAMA 5 YIL SÜREYLE UYMAK ZORUNLU OLACAK
Yatırım teşvik belgesinde belirtilen istihdam edilecek işçi sayısına, yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren beş yıl süreyle uyulması zorunlu olacak. İstihdam edilecek işçi sayısı beş yıllık ortalama üzerinden değerlendirilecek. Üretime katkı sağlamak amacıyla hizmet satın alınmak suretiyle sağlanan istihdam, taahhüt edilen istihdam sayısı içerisinde değerlendirilmeyecek.
ÖN İZİN BEDELSİZ OLACAK
Taşınmazlarda, ön izin bedelsiz verilecek. İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararıyla gruplandırılan birinci ve ikinci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 3’ü, üçüncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 2’si, 4’üncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 1’i olacak.
İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ikinci ve müteakip yıllar kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, cari yıl bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle hesaplanacak. Ancak, müteakip yıllar irtifak hakkı veya kullanma izin bedellerinin, emlak vergisi genel beyan döneminde yatırıma konu taşınmazın asgari metrekare birim değeri üzerinden yapılacak hesaplaması ile ÜFE oranında artırılması suretiyle hesaplanması sonucu bulunacak bedeller arasında farklılığın olması halinde fazla olan tercih edilerek tahsil edilecek.
İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri sözleşme düzenlenmeden önce, müteakip yıl bedelleri ise kullanma izni sözleşmesinin düzenlendiği, irtifak hakkının tapuya tescil edildiği tarihler esas alınarak her yıl aynı tarihte peşin olarak taşınmaz sahibi idarenin ilgili muhasebe birimine yatırılacak. Vadesinde ödenmeyen bedellere, 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacak.
YATIRIM DÖNEMİNDE BEDEL
İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ilk yıl bedeli ile sözleşmeleri gereğince artırılarak tespit edilen ikinci ve üçüncü yıl bedelleri, yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilecek. Yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma iznini üçüncü kişilere devredebilecek. Ancak, devrin yatırım tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide 6’ncı maddede belirtilen şartlar aranacak. Ön izin devredilemez ve bu süre içerisinde ortak alınamayacak.
İRTİFAK HAKKI SÖZLEŞME SÜRESİ SONUNDA SONA ERECEK
İrtifak hakkı ve kullanma izni, sözleşme süresi sonunda sona erecek. Bu durumda, makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal edecek. Bundan dolayı hak lehtarı veya kullanma izni sahibi ile üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamayacak. Yatırımcının sözleşmesinde yer alan hükümlere uymadığının veya mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti halinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilecek.
İNDİRİMLERİN İPTALİ
Yatırımcı tarafından, mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen yatırımın tamamlanmaması veya öngörülen istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde, bölgeler itibariyle farklılaştırılarak emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmak suretiyle irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri yönünden sağlanan indirimler ile hâsılat payı alınmaması suretiyle yapılan indirimler iptal edilerek genel hükümlere göre işlem yapılır ve hâsılat payı alınacak. İndirimin iptali halinde, cari yıl irtifak hakkı ve kullanma izni bedeli, rayiç bedel üzerinden (bu bedeller emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz) tahsil edilir, müteakip yıl bedelleri ise Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılması suretiyle hesaplanarak tahsil edilecek.
İrtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmaz üzerinde yapılacak yapı ve tesisin bizzat hak lehtarınca işletilmesi hâlinde, bu yapı ve tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hâsılatın yüzde biri oranında pay alınacak. Ancak, tarım, hayvancılık, sanayi ve tersane yatırımlarında bu oran binde bir olarak uygulanacak. Vadesinde ödenmeyen hasılat paylarına gecikme zammı uygulanacak
5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun mülga 5’inci maddesi kapsamında bedelsiz irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar ile 5084 sayılı Kanunun geçici 3’üncü maddesi uyarınca 28 Şubat 2009 tarihinde bedelsiz irtifak hakkı tesis edilmek veya kullanma izni verilmek amacıyla ilana çıkılmış ancak, işlemleri tamamlanmamış taşınmazlar hakkında, Yatırım ve İstihdamın Teşviki Amacıyla Bedelsiz İrtifak Hakkı Tesis Edilmesine ve Bedelsiz Kullanma İzni Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar uygulanacak.
ANKA / Eylül 2009
